Procedure e documenti
Comprare casa in Italia da straniero: quando si può
In breve
Lo straniero regolarmente soggiornante in Italia con determinati titoli può acquistare un immobile alle stesse condizioni del cittadino. Lo straniero che non soggiorna in Italia può acquistare se esiste una condizione di reciprocità con il suo Paese. I cittadini dell'Unione non hanno limitazioni. L'acquisto non attribuisce alcun diritto di soggiorno.
La regola, in tre righe
La capacità dello straniero di acquistare un immobile in Italia dipende dalla sua posizione. Chi soggiorna regolarmente con un titolo fra quelli previsti dal Testo Unico acquista alle stesse condizioni del cittadino italiano, senza ulteriori verifiche.
Chi invece non risiede in Italia deve soddisfare la condizione di reciprocità: l'acquisto è consentito se un cittadino italiano potrebbe acquistare nel Paese di quello straniero. La verifica la compie il notaio, che consulta le indicazioni del Ministero degli Affari Esteri.
I cittadini dell'Unione europea e dello Spazio economico europeo, e i loro familiari, non incontrano limitazioni.
La cosa da dire con chiarezza
Comprare casa in Italia non attribuisce alcun titolo di soggiorno e non allunga di un giorno il periodo in cui si può restare. Non esiste in Italia un visto legato all'acquisto di un immobile.
Lo scriviamo perché è una convinzione diffusa, alimentata anche da chi vende immobili all'estero, e produce situazioni amare: persone che hanno acquistato una casa pensando che questo risolvesse la questione del soggiorno e che poi devono rispettare il limite di 90 giorni ogni 180 come chiunque altro.
Chi vuole vivere in Italia deve percorrere un canale di ingresso — residenza elettiva, lavoro, nomadi digitali, motivi familiari — e l'immobile è, al più, un elemento che documenta la disponibilità di un alloggio dentro quella pratica.
Quello che serve all'atto
La parte pratica è meno complicata di quanto si immagini, ma due elementi vanno procurati prima e richiedono tempo.
- Codice fiscale, indispensabile per qualunque atto e per le utenze.
- Documento di identità o passaporto in corso di validità.
- Permesso di soggiorno, per chi soggiorna in Italia.
- Per chi risiede all'estero: verifica della reciprocità, compiuta dal notaio.
- Conto corrente italiano, nella pratica necessario per i pagamenti tracciati.
- Traduzione e legalizzazione dei documenti esteri che servono all'atto.
Vuoi sapere come si applica al tuo caso?
La prima valutazione scritta arriva entro 24 ore lavorative.
Le conseguenze che vengono dopo
La proprietà di un immobile comporta obblighi fiscali in Italia — imposte sull'acquisto, imposte locali, eventuali redditi da locazione — che sono materia del commercialista. Ne lavorano con noi e ti mettiamo in contatto, perché la posizione va impostata prima dell'acquisto e non dopo il primo avviso.
C'è poi un punto che riguarda chi risiede all'estero e passa in Italia periodi significativi: dal 2024 i criteri della residenza fiscale guardano anche alla presenza e al centro delle relazioni personali. Possedere una casa e frequentarla molto non è neutro, e merita una verifica.
Dove interveniamo noi
L'atto lo cura il notaio e la fiscalità il commercialista. Quello che facciamo noi è la parte che li precede e che li lega: il codice fiscale, i documenti esteri resi utilizzabili, e soprattutto la risposta alla domanda che sta davvero dietro l'acquisto — quanto tempo potrai passare in quella casa, e con quale titolo.
I dati citati in questa guida
Ogni valore riportato nel testo proviene dall'Osservatorio parametri, con riferimento normativo e data di verifica. Quando un parametro cambia, questa guida si aggiorna insieme a lui.
| Parametro | Valore | Riferimento | Verificato |
|---|---|---|---|
| Durata massima del soggiorno breve | 90 giorni ogni 180 | Art. 6 Regolamento (UE) 2016/399 (Codice frontiere Schengen); art. 1 Legge 68/2007 |