Idoneità alloggiativa: i metri quadri non sono gli stessi in tutta Italia

Il D.M. Sanità del 5 luglio 1975 fissa un riferimento di 14 mq per i primi 4 occupanti, 10 mq per ciascuno successivo, e quasi tutte le pagine che trattano l'argomento si fermano lì.

Il certificato però lo rilascia il Comune, applicando il proprio regolamento igienico-edilizio. Quei parametri possono differire da quelli del decreto, e differiscono: un alloggio idoneo per quattro persone in un Comune può non esserlo nel Comune confinante.

La conseguenza pratica è una sola e vale tutta la pagina: il numero da cercare non è quello nazionale, è quello del Comune che rilascerà il certificato. Si trova sul sito dell'ente, nel regolamento igienico-edilizio, e un controllo di dieci minuti evita l'errore più costoso di questa pratica.

L'errore che produce il danno maggiore è firmare un contratto di locazione prima di aver verificato i parametri locali, scoprendo dopo che l'alloggio non è idoneo per il numero di persone che devono abitarlo.

A quel punto le opzioni sono tutte brutte: rinunciare al contratto appena firmato, ridurre il numero di familiari da ricongiungere, oppure cercare un altro alloggio con il termine della pratica che corre. Non è una situazione rara: capita a chi trova una casa che gli piace e si occupa del certificato come ultimo adempimento.

L'ordine corretto è il contrario: si verificano i parametri del Comune, si calcola la superficie necessaria per il numero effettivo di occupanti, poi si cerca casa.

C'è un secondo motivo di rifiuto che non riguarda la superficie: la conformità urbanistica e catastale dell'immobile. Difformità non sanate impediscono il rilascio del certificato, indipendentemente da quanto l'alloggio sia ampio e salubre.

È un problema del proprietario, non dell'inquilino, ma le conseguenze le subisce chi ha bisogno del certificato. Un soppalco non accatastato, una veranda chiusa senza titolo, una difformità fra planimetria depositata e stato di fatto: sono situazioni frequenti nel patrimonio immobiliare italiano e vengono alla luce proprio quando si chiede un certificato.

Chiedere al proprietario la planimetria catastale e confrontarla con l'appartamento, prima di firmare, è una verifica che costa nulla e intercetta il problema finché si è ancora liberi di cambiare casa.

Da pochi giorni a oltre due mesi. Non c'è un termine nazionale e non c'è modo di prevederlo senza chiedere all'ufficio competente.

Per questo l'istanza va presentata per prima quando si programma un ricongiungimento familiare, non per ultima. Il certificato è un prerequisito del nulla osta, quindi ogni settimana di attesa sul certificato è una settimana aggiunta al percorso complessivo.

L'ente competente cambia secondo l'organizzazione locale: di norma l'ufficio tecnico o l'ufficio igiene del Comune, in alcune realtà l'ASL o l'ATS. Non esiste un'autorità nazionale unica, quindi anche la procedura va verificata sul territorio.

Il riferimento del D.M. del 1975 non è un numero unico ma una progressione: una superficie minima per il primo occupante e un incremento per ciascuno dei successivi. È per questo che la domanda «quanti metri quadri servono» non ha una risposta sola: dipende da quante persone devono abitare l'alloggio.

Il calcolo va fatto sul numero effettivo di occupanti a trasferimento completato, non sulle persone presenti oggi. Chi ricongiunge coniuge e due figli deve dimensionare l'alloggio per quattro, anche se al momento della domanda vive da solo. È l'errore di prospettiva più frequente, e si scopre quando il certificato viene rilasciato per un numero di persone inferiore a quelle che servono.

Un'avvertenza sul conteggio: non tutta la superficie calpestabile entra nel computo nello stesso modo. Balconi, cantine, sottotetti e locali non abitabili seguono criteri propri, fissati dal regolamento comunale. La metratura dell'annuncio immobiliare e quella rilevante per il certificato possono divergere in modo sensibile.

Il numero da usare, di nuovo, è quello del Comune che rilascia. Molti Comuni pubblicano direttamente una tabella per numero di occupanti: è il documento da cercare, e risolve il calcolo in un minuto.

Il certificato non richiede che l'alloggio sia tuo o intestato a te. Serve un titolo sull'immobile, e la dichiarazione di ospitalità del proprietario è uno di quei titoli.

Chi ospita presta però un consenso che ha effetti: l'immobile viene esaminato, e il proprietario deve fornire la planimetria catastale. Non tutti i proprietari sono disponibili, e alcuni non lo sono proprio perché sanno che l'immobile presenta difformità. È preferibile affrontare la questione all'inizio del rapporto, non quando la pratica è già avviata.

Per chi è ospitato c'è anche l'adempimento autonomo che grava su chi ospita: la dichiarazione di ospitalità ai sensi dell'art. 7 del Testo Unico, da presentare entro 48 ore. È distinta dal consenso per il certificato e viene dimenticata con regolarità.

Capita, e non è necessariamente la fine della pratica. Le strade sono tre e conviene conoscerle prima di trovarsi a scegliere di fretta.

La prima è ridurre il numero di persone da ricongiungere, rinviando una parte del progetto: è la scelta meno gradita ma a volte la più sensata, perché consente di procedere subito per chi ha più urgenza.

La seconda è sanare, quando il difetto è urbanistico e sanabile. Dipende dal tipo di difformità e dalla disponibilità del proprietario, e ha tempi che vanno verificati prima di impegnarsi: una sanatoria in corso non equivale a una sanatoria conclusa.

La terza è cambiare alloggio, che è l'opzione più onerosa e anche quella che si sceglie più spesso quando la verifica arriva tardi. Ed è esattamente il motivo per cui questa pagina insiste sul controllare i parametri prima di firmare: a quel punto cambiare casa costa una ricerca, non un contratto da sciogliere.

Serve per il ricongiungimento familiare ex art. 29 del Testo Unico, ed è uno dei documenti su cui la pratica si regge.

Serve anche per il permesso UE per soggiornanti di lungo periodo quando nella domanda si includono familiari. Per il solo richiedente, senza familiari, di norma non è richiesto.

Non serve invece per la carta di soggiorno di familiare di un cittadino dell'Unione o di un cittadino italiano: quella disciplina, il D.Lgs. 30/2007, non lo prevede. È una delle differenze che rendono importante qualificare correttamente la propria posizione prima di iniziare a raccogliere documenti.

Marca da bollo e diritti di segreteria comunali. I diritti sono stabiliti da ciascun Comune e non sono uniformi: vanno verificati sul sito dell'ente, dove di norma sono pubblicati insieme alla modulistica.

Sono importi contenuti. Il costo reale di questa pratica non è il certificato: è il tempo, e l'eventuale necessità di cambiare alloggio se la verifica arriva tardi.